焦作市城乡一体化示范区管委会

关于印发《示范区农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》的通知

各乡（镇）人民政府、街道办事处，区直各部门，各驻区机构，各有关单位：

《示范区农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》已经管委会研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

                        2022年2月25日     

                                                示范区农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻新住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》《焦作市人民政府关于印发焦作市贯彻<河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）>实施方案的通知》等法律法规和政策要求，结合我区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于示范区辖区内城市建设区之外的农村宅基地管理和村民自建住房及其管理。

第三条 本办法所称农村宅基地是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

农村宅基地归农民集体所有。

农村村民建房是指本集体经济组织成员以户为单位，自行在依法申请审批的宅基地上自建住房的行为。

本办法所称村民，是指户口依法登记在村民委员会的农村集体经济组织成员。

本办法所称户，是以公安部门颁发的户口簿为参考，以村级组织按照农户家庭人口实际情况来认定，并通过“四议两公开”程序进行确认。

本办法所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物、附属用房和庭院等垂直投影范围内的占地面积。

第四条 区农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，编制年度宅基地用地计划并通报同级自然资源和规划部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

区自然资源和规划部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划和引导；办理农村宅基地和房屋不动产登记。

区住房和城乡建设部门负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。

区市场监督管理部门负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。

区财政部门每年要将管理经费纳入本级财政预算，专款专用，及时拨付，保障农村宅基地和村民自建住房管理工作有序开展。

乡镇政府负责本辖区内宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。

区发展改革、公安、民政、司法、应急管理、文化旅游、生态环境、供电等有关部门按照法定权限履行相关职责，协同配合做好本办法的实施。

第五条 农村宅基地审批和村民自建住房建设要适应村庄演变规律，坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。

第六条 农村宅基地审批和村民自建住房建设管理事关广大农民居住权益，区直相关部门和乡镇政府要增强责任意识和服务意识，按照国务院“放管服”改革要求和部门职能，在区党工委、管委会的统一领导下，切实履行各自职责，建立部门协调机制，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和住房建设管理工作。

第二章 规划编制

第七条 区自然资源和规划部门根据农村人口现状、区位条件和发展趋势，将村庄分为集聚提升、城郊融合、特色保护、整治改善、搬迁撤并五种类型。着力开展村庄布局规划编制工作，详细了解村庄发展历史脉络、文化背景和人文风情，充分听取或征求村党支部、村民委员会的意见和建议，积极壮大集聚提升类、强化城郊融合类、深挖特色保护类、统筹整治改善类。

第八条 按照先规划后建设、不规划不建设、不审批不开工的原则，乡镇政府依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、电力设施规划、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，按相关程序报上级审批。村庄规划作为核发乡村建设规划许可的依据，一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。

划定建设边界，为每个村庄定好发展边界和腾退区域，在村庄建设用地内部预留一定面积的宅基地周转区，充分满足村庄规划边界外住户向内迁建和新增用户的宅基地需求。村民委员会要将规划主要内容纳入村规民约，形成看得懂、记得住，能落地、好监督的实用性村庄规划，方便村民认识、接受和执行。

第九条 做好用地保障工作。在编制区、乡国土空间规划和村庄规划时，可预留不超过5%的建设用地机动指标，为村民住宅建设预留用地空间。同时充分挖掘村内荒坑、荒地等闲散土地资源，依法依规做好“一户多宅”的腾退和其他闲置宅基地的收回。村民新增住宅用地应优先利用原有的宅基地、村内空闲地。

第十条 新规划的宅基地优先利用存量建设用地，且必须符合“一户一宅”政策，村民一户只能拥有一处宅基地。人均耕地面积少于667平方米的行政村，宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地面积667平方米以上的行政村，宅基地面积不得超过167平方米。在原有宅基地上翻建、改建房屋，宅基地面积超过标准的应当退出超占部分，超占部分退出位置由村级组织负责指定，超出部分不得以缴纳有偿使用费的形式继续占用。

农村村民住宅建设用地所涉新增建设用地年度计划指标实行单列管理，原则上不低于年度新增建设用地计划指标的5%，当年保障不足的，下一年度优先保障。要在村庄规划中对村民自建住房标准做出统一安排，原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村级组织以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划，并依法履行基本建设程序。

原有宅基地已转让、出租或赠与他人的村民，不再分配宅基地。在原有宅基地之外申请新建住宅的，其原有宅基地由村级组织收回。

第三章 申请审批

第十一条 农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权。确认农村集体经济组织成员身份要充分运用农村集体产权制度改革成果，科学合理确认农村集体经济组织成员身份，严把农户申请资格。要以户为单位分配宅基地，一户只能拥有一处宅基地，严禁“一户多宅”。

第十二条 农村宅基地审批要体现公平、公正、公开的原则。符合下列条件之一的农户，以户为单位提出宅基地申请：

（一）本村集体经济组织成员无宅基地的；

（二）农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有宅基地低于分户标准的；

（三）原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的。

（四）符合法律、法规、规章、政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（五）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；

（六）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政、军事等工程建设占用而无宅基地的；

（七）法律、法规、规章规定的其他条件。

第十三条 申请自建住房的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。申请人填写《农村宅基地和农民自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》和《宅基地建房示意图》。

第十四条 村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论审议，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。对审议未通过的由会议召集人告知申请人未通过原因。没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。

第十五条 村级组织审查提交的材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民（村民代表）会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，公示内容包括：申请人姓名、年龄、家庭成员、户籍所在地、原有住房情况、新建房类型（原基改建、扩建、另址新建）、申请用地位置和面积、层高等，公示时间不少于7个工作日，并留存照片。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。

第十六条 乡镇建立以党委、政府主要领导牵头负责，由乡镇分管领导和相关职能部门负责人、规划师、乡贤、村委干部、群众代表等共同组成的乡村规划建设委员会，制定和完善符合本地实际的乡村规划建设委员会运行管理机制，明确工作职责和议事规则，统一管理村庄规划编制与实施，加强对农村宅基地、农房建设、风貌管控的有效管理，规范村庄规划建设行为，杜绝村庄规划编制、修改、审批的随意性。

乡镇政府要建立一个窗口对外受理申请，明确专门机构负责农村宅基地和村民自建住房的管理工作。收到村级申请后，应组织本级农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设等相关机构进行审查。农业农村部门负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准，宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等。自然资源和规划部门负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求；涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。住房和城乡建设部门负责审查设计方案（设计图）和施工方案，提供规范的村民建房施工合同示范文本，指导选择农村建筑工匠等。涉及林业、电力、水利、交通等部门的，要及时征求相关部门意见，有关部门原则上应在7个工作日内签署意见。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，填写《农村宅基地和村民自建住房 （规划许可）审批表》，并绘制宅基地坐落平面位置图。

第十七条 根据各相关机构联审结果，符合条件和政策的，由乡镇政府发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，对审核没有通过的及时告知村级组织并说明理由，由村级组织通知本人。属报送材料不完备的，应及时一次性告知村级组织，由村级组织通知申请人需要补正的材料和相关要求。建设三层以上住房的，须依法办理《建筑施工许可证》。乡镇政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报区农业农村局、区自然资源局等部门登记备案。

第十八条 新宅基地的申请审批要围绕中心村规划建设，严禁在搬迁撤并类村新批划宅基地。 

第十九条 乡镇政府对村民宅基地申请不予审批的情形按照有关法律、法规、规章执行。严禁城里人到农村购买宅基地，严禁利用农村宅基地建别墅大院和私人会所。禁止未批先建、超面积审批宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“拆旧建新”要求，将原宅基地交还村级组织。村民有下列情形之一的不予审批：

（一）申请人年龄未满18周岁的；

（二）宅基地选址不符合乡镇政府国土空间规划和村庄规划的；

（三）将原有住房出卖、出租、赠与、以其他形式转让或者改作生产经营用途的；

（四）申请另址新建住房，没有严格按照“拆旧建新”要求，拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，没有将原宅基地交回村级组织的；

（五）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；

（六）宅基地选址存在安全隐患，不符合建房要求的；

（七）其他不符合法律、法规、规章规定的情形。

第二十条 农村宅基地和村民自建住房（规划许可）自批准之日起，超过1年未动工建设的，原批准手续自动作废，村民如仍需建设的，需重新进行审批。对已批准但只建设房屋地基、围墙或简易房屋等占用宅基地行为，超过2年仍未按村庄规划要求完成施工的，予以依法查处并收回宅基地使用权。

第四章 风貌管控

第二十一条 村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。

第二十二条 区住房和城乡建设部门要按照《河南省农村住房设计图集编制导则（试行）》（豫建村〔2020〕251号）要求，结合我区村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化、民俗风情和传统民居风貌等因素，编制村民自建住房设计图册10套以上，无偿提供给村民选取使用。建设三层以上住房的，施工图须由具备相应资质的设计单位进行设计。

第二十三条 乡镇政府要结合辖域内传统文化和建筑风貌元素等，确定村庄居民点建筑群的总体风貌定位，选择适合本辖区的农房设计通用图册，在便民服务窗口进行展示、免费发放，并向有需求的村民免费发放图册电子版，引导群众按照设计图集进行建设，新建建筑的风格、色彩、选材要求应突出地方文化特色。

第二十四条 鼓励大专院校、规划设计单位为乡村建设培育、输送实用型人才，推荐规划、设计、建筑工程等专业人员为村民自建住房提供服务、参与乡村建设。

第五章 建房管理

第二十五条 村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。

村民自建三层以上住房经乡镇政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，严格履行基本建设程序，纳入工程质量安全监管范围。

第二十六条 村民自建住房应当优先选用政府提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。施工图纸应当符合相应技术规范、设计标准和乡村风貌要求，本着安全、适用、经济和美观的原则，提倡采用新工艺、新材料、新结构。乡镇政府可通过政府购买服务等方式，做好施工图纸的审核和施工过程的监管指导及竣工验收。

第二十七条 区住房和城乡建设部门要建立建筑工匠培训、备案管理制度，会同乡镇政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。承揽建设业务的施工单位负责人及施工人员须持有住房和城乡建设部门颁发的《农村建筑工匠培训证》。施工合同应当约定承建方负责购买施工作业人员建筑意外伤害保险。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。

参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。

第二十八条 在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。鼓励使用绿色建筑材料。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。

第二十九条 同意村民自建住房开工建设的，乡镇政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。

第三十条 乡镇政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；

（二）进入施工现场进行检查；

（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。

有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府要及时向区管委会及应急管理、农业农村、自然资源、住房和城乡建设等有关部门报告。

第三十一条 乡镇政府要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。

村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。

第三十二条 村民自建住房完工后2个月内，要向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员以及农业农村、自然资源等相关人员和部门进行验收，实地查验村民是否按照批准面积、四至范围等要素要求使用宅基地，是否按照规划要求、风貌和质量要求建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。

村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。

第三十三条 农户按规划易地实施建房的，应当在新房竣工验收后3个月内拆除原宅基地上的建筑物和其他附着物。原宅基地由村级组织依法依规收回。

第六章 闲置宅基地利用

第三十四条 在充分尊重村民意愿的前提下，积极推进闲置宅基地和闲置农房盘活利用，对保留产权的闲置宅基地和住宅进行整理，对愿意放弃产权的闲置宅基地和闲置住宅进行回收。把零星分散的闲置宅基地倡导“一宅变四园”（即：游园、花园、果园、菜园）；把成方连片的闲置宅基地建成文化生活广场、村庄景观、休闲健身场所；把有利用价值的闲置农房，开发成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所。

第三十五条 鼓励村级组织和村民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游、养老休闲等产业。

第三十六条 城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定。

第七章 监督管理

第三十七条 建立区级主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制。区农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设、市场监管等部门要根据工作职责，加强对乡镇政府农村宅基地和村民自建住房工作的指导。乡镇政府负责宅基地监管，依法组织开展农村用地建房动态巡查，特别是加强对城乡结合部、乡镇结合部、公路沿线、乡道村道的日常巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用的各类违法违规行为，做到早发现、早制止、早报告、早查处。

第三十八条 乡镇政府综合行政执法机构负责发现和依法查处违法用地、未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。

第三十九条 村级组织在乡镇政府的指导下，要制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。在村民申请建房过程中，全程参与并落实审批到场、放线到场、验收到场“三到场”要求。要加强农村宅基地日常巡查，建立协管员制度，在村级组织负责人中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地审批和住房建设管理，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向乡镇政府报告。

第四十条 建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第四十一条 乡镇政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的单位和个人，依法依规依纪予以处理。

第八章 附 则

第四十二条 本办法施行过程中，法律、法规另有规定的，从其规定。

第四十三条 区农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设行政管理部门依据各自职责，对本办法的具体应用问题进行解释。

第四十四条 乡镇政府结合本办法制定出台实施细则。区涉农街道办事处参照乡镇执行。

第四十五条 本办法自印发之日起试行。